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Révision et indexation du loyer : quelle différence ? 

par Camille Garcez - ASBL Droits Quotidiens -

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Lorsqu'il met un logement en location, le propriétaire impose son prix. Par contre, une fois le bail signé, il ne peut plus revoir le prix du loyer comme il l'entend. L'augmentation du loyer est soumise à des règles bien spécifiques. 


Un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer quand et comme il le souhaite. Pour pou- voir le faire, il doit respecter différentes conditions. Il doit obtenir l’accord du locataire ou l’autorisation du juge de paix. C’est ce qu’on appelle la révision du loyer. Le propriétaire peut aussi indexer le loyer. Il ne faut pas confondre révision et indexation.

Indexation du loyer

L’indexation, c’est l’adaptation du loyer à l’évolution du coût de la vie.

Dans un bail écrit de résidence principale, le propriétaire a le droit d’indexer le loyer chaque année.

Il peut le faire même si le contrat ne le prévoit pas spécifiquement. Cependant, cette indexation ne se fait pas automatiquement : le propriétaire doit écrire un courrier à son locataire pour l’informer. Il ne peut demander cette indexation qu’une seule fois par an, à la date du début du bail. S’il a oublié de le faire et s’en rend compte plus tard, il peut demander l’indexation pour les trois derniers mois, pas plus ! Par exemple, si le propriétaire fait la de- mande d’indexation le 25 juin, il peut réclamer l’indexation pour les loyers des mois d’avril, mai et juin. À partir de juillet, le locataire devra directement payer le montant indexé.

Si le contrat exclut l’indexation ou si le contrat n’est pas écrit, le loyer ne peut pas être indexé.

Comment calculer l’indexation ?

Pour connaître le montant du loyer indexé, il suffit d’appliquer la formule suivante :

(Loyer initial x nouvel indice) / Ancien indice

Le loyer initial est celui qui est indiqué dans le contrat de bail. L’“ancien indice” est l’indice du mois qui précède la date  de la signature du bail. Le “nouvel indice” est en principe celui du mois qui précède l’anniversaire du début du bail (c’est-à-dire l’entrée dans les lieux et non la signature). Cependant, en Région wallonne, il y a eu un saut d’index en 2016. Il faut donc se référer à l’indice de l’année précédente.

Il faut  utiliser l’ indice  “santé”. Cet indice  se trouve sur internet (1). Il représente l’évolution du coût du panier de la ménagère. À l’inverse de l’indice “conso”, l’indice santé ne comprend pas les produits dont les prix évoluent trop rapidement comme le carburant, l’alcool et le tabac.

Pour plus de facilités, le calculateur de loyer du SPF Economie (2) propose un calcul automatisé.

Révision du loyer

Contrairement à l’indexation, la révision du loyer n’est pas un droit  systématique.

Le propriétaire ne peut  demander la révision que si la valeur locative du logement a forte- ment augmenté. S’il a fait des travaux, il peut demander une augmentation du loyer si la valeur locative a augmenté de 10% par rapport au loyer. Le propriétaire ne peut toutefois pas faire cette demande s’il s’agit de travaux obligatoires de sécurité, salubrité, etc. L’augmentation peut  également être réclamée si des circonstances nouvelles (par exemple l’amélioration des voies d’accès) ont entrainé une augmentation de 20%. De la même  manière, le locataire pourrait demander la diminution du loyer si l’immeuble a perdu beaucoup de valeur.

La demande de diminution ou d’augmentation doit être faite par courrier entre 9 et 6 mois avant la fin d’une période locative de 3 ans. Si le locataire (ou le propriétaire, en cas de demande de diminution) n’est pas d’accord, il faut saisir le juge de paix dans un délai bien précis : entre 6 et 3 mois avant la fin d’une période de 3 ans.

Contrats successifs

On pourrait penser qu’en changeant régulièrement de locataire, le propriétaire se met à l’abri de toutes ces restrictions et est libre d’augmenter le loyer à sa guise, mais ce n’est pas le cas ! Un propriétaire qui signe successivement plusieurs contrats de bail de courte durée (3 ans ou moins) ne peut pas augmenter le loyer pendant 9 ans. S’il souhaite le faire, il doit respecter les règles de révision du loyer. Il est donc intéressant pour un locataire de bail de courte durée de se renseigner sur le loyer et la durée du bail précédent.


Pour en savoir plus ...

Durant le mois qui suit la publication de cet article, consultez les questions complémentaires sur le thème abordé dans la rubrique "logement - résidence principale" sur le site : www.droitsquotidiens.be