Un propriétaire peut-il indexer un loyer quand il le souhaite ?

L’indexation d’un loyer est l’opération qui permet d’adapter le loyer à l’évolution des prix. Il ne faut pas la confondre avec une augmentation de loyer pure et simple. Les deux mécanismes n’ont pas les mêmes règles, même s’ils conduisent généralement l’un et l’autre à une hausse du montant du loyer.

L’indexation peut être demandée

Le propriétaire peut réclamer une indexation de loyer lorsque le bail est fait par écrit, sauf si le contrat de bail ou un avenant excluent expressément cette possibilité. L'indexation peut être demandée une fois par an maximum. Des délais plus longs sont possibles, par exemple tous les 18 mois, mais ils sont très rares. La demande s’effectue au plus tôt à la date anniversaire du bail. Ceci n’empêche pas le propriétaire de la réclamer après cette date.

La méthode de calcul de l’indexation

Le législateur a prévu une méthode de calcul(1). La majorité des baux y font référence, même si des formules plus favorables au locataire sont permises. La formule est la suivante :

Loyer de base multiplié par le nouvel indice santé (celui du mois de la signature), divisé par l’indice santé de départ (celui du mois qui précède la signature)

Prenons un exemple : le bail est signé le 15 janvier 2008. Le locataire entre dans l’appartement le 1er février 2008. Le loyer est de 900 euros, hors charges. Comment calculer l’indexation de ce loyer pour 2014?

Nouveau loyer (mars 2014) = (900 EUR X 100,6) / 88,96 = 1.017,69 EUR

Ce nouveau loyer est valable à partir de février 2014 jusqu’en janvier 2015. Dans cet exemple, la base de l’indice santé utilisé est celui revu en 2013.

D’autres bases peuvent être utilisées mais attention : pour calculer l’indexation, les deux indices doivent provenir de la même base.

La demande d’indexation

Chaque demande d’indexation est effectuée par écrit sinon elle n’est pas valable. Lorsque la relation propriétaire-locataire est bonne, une simple lettre, voire un email suffira. Par contre, si la relation est conflictuelle, il est conseillé au propriétaire d’envoyer la demande par lettre recommandée, et ainsi conserver une preuve de l’envoi. Les demandes faites par email sont parfois considérées comme valables par certains juges mais ils ne sont pas unanimes sur ce point. Donc prudence. Le nouveau loyer est dû à partir du mois qui suit la demande.

Le délai pour demander l’indexation

L’indexation peut être demandée au plus tôt à la date anniversaire du bail. Mais si le propriétaire oublie de le faire à ce moment-là, son droit ne disparaît pas. Il peut réclamer l’indexation, même des années plus tard. Par contre, il ne peut le faire que pour le futur, avec la possibilité d’obtenir trois mois d’arriérés d’indexation.

Par exemple, si la première indexation pouvait être demandée en janvier 2009 et que le propriétaire ne la demande qu’en mai 2014, le nouveau loyer est versé à partir de juin 2014 et des arriérés d’indexation peuvent être réclamés pour mars, avril et mai 2014. Dans notre exemple, le loyer passe de 900 à 1.017,69 euros. Le propriétaire peut donc réclamer 353,07 euros d’arriérés.

Dans l’esprit de beaucoup de personnes, une indexation a peu d’impact sur le montant du loyer. C’est exact sauf si elle n’a pas été réclamée pendant plusieurs années… La hausse soudaine peut alors sembler disproportionnée et injuste aux yeux du locataire. Pourtant, la non-indexation durant les années précédentes lui a permis de faire de réelles économies. Dans notre exemple, c’est 4.079,22 euros de loyer que le locataire a économisé.

(1) Le tableau des indices santé ainsi qu’un outil qui calcule automatiquement l’indexation des loyers sont consultables sur le site du SPF Economie. http://statbel.fgov.be - Infos au n° gratuit 0800 120 33.