Quand et comment le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Elodie a signé un contrat de bail de résidence principale de neuf ans, le 1er septembre 2019. Après plus d’un an dans le logement, son propriétaire, Alessandro, lui annonce au téléphone qu’il augmente le loyer de 60 euros. Elodie se demande si son propriétaire a le droit de le faire.

Avant toute chose, pour pouvoir modifier le montant du loyer, le contrat de bail doit :

• être écrit ;

• ne pas interdire les modifications du loyer ;

• pour un logement situé en Wallonie, être enregistré (voir "En français SVP!").

Si ces conditions sont remplies, Alessandro adeux possibilités pour modifier le loyer : l’indexation ou la révision.

L’indexation du loyer

Le propriétaire peut adapter le loyer à l’évolution du coût de la vie. C’est l’indexation du loyer. Il peut le réclamer une fois par an et au plus tôt à la date anniversaire du contrat de bail. Il doit envoyer sa demande par écrit et indiquer le nouveau montant du loyer. Il doit utiliser la formule légale suivante pour calculer ce nouveau montant : loyer de base (hors charges) X nouvel indice santé / indice santé de base. Le SPF Économie propose un calculateur d’indexation du loyer sur le site statbel.fgov.be (1). Ce calculateur reprend la formule et tous les indices santé.

Si le propriétaire n’a pas fait sa demande à la date anniversaire, il peut demander en plus l’indexation pour les trois mois qui précèdent sa demande. Alessandro peut donc réclamer l’indexation de loyer chaque année au 1er septembre. S’il oublie et le réclame par exemple en janvier, il peut aussi demander l’indexation pour les loyers d’octobre, novembre et décembre précédents. 

La révision du loyer

Si la valeur locative a nettement augmenté ou diminué, Alessandro ou Elodie peut demander de revoir le loyer en cours de bail. Par exemple, une école ouvre dans le quartier ou, au contraire, le quartier s’est dégradé. On parle de révision du loyer. La demande et l’accord de révi-sion du loyer doivent être faits dans un délaiprécis.

• Si le locataire et le propriétaire sont d’accord

Dans ce cas, entre le 9e et le 6e mois avant la fin d’une période de trois ans, le loyer peut être révisé, peu importe le motif. L'accord doit être écrit. Le nouveau loyer sera d’application dès le 1er jour de la période de trois ans suivante.

Dans le cas d'Elodie, la fin de la première période de trois ans de son bail est le 31 août 2022. Avec son accord, Alessandro peut réviser le loyer entre le 1er décembre 2021 et le 28 février 2022. Le nouveau loyer sera dû à partir du 1er septembre 2022.

• Si le locataire et le propriétaire ne sont pas d’accord

L’un des deux peut demander au juge de paix de réviser le loyer entre le 6e et le 3e mois avant la fin d’une période de trois ans. Dans le cas d’Alessandro, il peut demander au juge de paix de réviser le loyer entre le 1er mars 2022 et le 31 mai 2022. Le juge de paix peut accorder la révision dans deux situations :

• En cas de circonstances nouvelles : le propriétaire établit que la valeur locative normale du logement est supérieure de 20% au moins par rapport au loyer payé au moment de l’introduction de la demande. Il doit s’agir de circonstances qui n’ont pas pu être prévues à la conclusion du contrat. Par exemple, l’ouverture d’une école à proximité.

• En cas de travaux effectués aux frais du propriétaire : le propriétaire établit que la valeur locative normale du logement loué est supérieure de 10% au moins par rapport au loyer payé au moment de la demande. Il doit s’agir de travaux de rénovation, modernisation ou d’amélioration réelle du bien.

À Bruxelles, depuis le 1er janvier 2018, la révision du loyer est possible dans deux autres cas :

• pour des travaux d’adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie du locataire ;

• pour des travaux de performance énergétique. Dans ces cas, le délai est différent. Si le locataire et le propriétaire ne sont pas d’accord, ils peuvent s’adresser au juge de paix du lieu où se situe le logement.