L'expulsion d’un logement est-elle interdite en hiver ?

> En Région de Bruxelles-Capitale

En Région bruxelloise, une nouvelle législation interdit d'expulser un locataire de son logement entre le 1^er novembre et le 15 mars.
Avant, un moratoire hivernal s’appliquait uniquement aux logements sociaux situés dans les 19 communes bruxelloises. Depuis le 1^er septembre 2023, ce moratoire hivernal concerne aussi les logements privés. Les locataires de logements privés sont désormais mieux protégés. Aucun locataire ne peut donc être expulsé entre le 1^er novembre et le 15 mars.

Il y a 4 exceptions à cette nouvelle règle :
• Le locataire a quitté le logement ou a trouvé une solution pour se reloger.
• Le comportement du locataire met d’autres personnes en danger et son expulsion doit donc avoir lieu.
• Le logement est dangereux pour les occupants et leur sécurité n’est plus assurée.
• Un cas de force majeure oblige le propriétaire à récupérer son logement pour l’occuper.

Le nombre d’expulsions de locataires est élevé en Région bruxelloise. La procédure d'expulsion a été réformée par le gouvernement bruxellois. Cette réforme met en oeuvre différentes mesures dont l’objectif est de prévenir les expulsions et de diminuer leur nombre. En ce sens, certains délais de procédure sont allongés par exemple. L’intervention du CPAS est également favorisée : davantage de temps pour intervenir et une information plus proactive des CPAS.

La plupart des communes bruxelloises disposent d'un service de médiation qui peut intervenir en cas de conflit entre propriétaire et locataire.

Afin de favoriser les solutions amiables, le propriétaire doit désormais envoyer d’office une mise en demeure au locataire. Ce courrier a pour objectif de lui signaler qu’il ne respecte pas ses obligations, par exemple le paiement du loyer, et qu’il doit réagir. À partir de l’envoi de cette mise en demeure, le locataire a minimum un mois pour trouver une solution avec le propriétaire : se reloger, payer les arriérés de loyer, mettre un terme à des comportements problématiques, etc. Le locataire peut demander de l’aide au CPAS ou à un service social. La plupart des communes bruxelloises disposent aussi d'un service de médiation qui peut intervenir à la demande en cas de conflit entre propriétaire et locataire. Si après un mois, aucune solution n’a pu être trouvée, le propriétaire peut déposer une requête auprès du juge de paix pour l’autoriser à expulser le locataire.

Fonds budgétaire régional de solidarité

L’autre nouveauté importante est la création d’un Fonds budgétaire régional de solidarité. La nouvelle règlementation prévoit que si le locataire ne paye pas son loyer pendant la période de moratoire hivernal, le propriétaire du logement peut obtenir le remboursement de ce loyer auprès du Fonds budgétaire régional de solidarité. Pour obtenir cette aide, le propriétaire doit adresser sa demande via un formulaire qui sera prochainement disponible sur le site de Bruxelles Logement, le service public régional de Bruxelles. Il doit joindre à cette demande la copie de la décision judiciaire qui autorise l’expulsion. La décision judiciaire fixe le montant que le locataire doit payer pour l’occupation du logement. C’est ce montant que le Fonds budgétaire régional de solidarité remboursera au propriétaire.

Plus d'infos auprès de Bruxelles Logement : 0800 40 400 • logement.brussels

> En Wallonie

En Wallonie, un locataire d'un logement privé peut être expulsé pendant l'hiver. Il n'y a pas de moratoire hivernal.

Selon une croyance encore très largement répandue, les locataires ne pourraient pas être expulsés en hiver. C’est faux. En Wallonie, rien n'interdit à un juge de paix de décider d'expulser un locataire d'un logement privé pendant l'hiver. Il y a toutefois une exception à cette règle pour les locataires d’un logement social. Un locataire d'un logement social ne peut pas être expulsé entre le 1^er novembre et le 15 mars sauf s'il a refusé une guidance budgétaire du CPAS.

Pas d’expulsion sans décision du juge de paix

Un propriétaire ne peut pas expulser lui-même un locataire, quel que soit la raison ou le litige qui les oppose. Si le propriétaire le fait, il se met en infraction (violation de domicile par exemple) et le locataire peut porter plainte contre lui. Pour expulser un locataire, le propriétaire doit être autorisé à le faire par le juge de paix.
Dans la majorité des cas, le non-paiement du loyer est à l'origine de la procédure d'expulsion. Mais cette procédure est longue et coûteuse. Il est dans l’intérêt tant du propriétaire que du locataire d’essayer de l’éviter. Pour cela, il est conseillé de prendre contact dès les premières difficultés afin de tenter de trouver une solution amiable : étalement de paiement du loyer, recherche d’un autre logement moins onéreux, etc. Il est toujours possible de faire appel au CPAS ou à un service social pour obtenir de l’aide, par exemple pour la rédaction d’un courrier. Certaines communes ont également un service de médiation qui intervient pour les litiges locataire/propriétaire.

L’audience devant le juge de paix

Si aucune solution amiable n’a été trouvée et que la demande d’expulsion arrive devant le juge de paix, le locataire sera prévenu de la date et de l’heure de l’audience. Même si la situation est difficile et les relations tendues, il est primordial pour le locataire de se rendre à l’audience. Ce sera là une occasion de présenter sa situation, d’expliquer l’origine de ses difficultés et de proposer des solutions pour éviter l’expulsion.

Si le locataire ne peut pas être présent à l’audience, il peut être représenté par son époux(se), son cohabitant légal, un parent ou allié et donner à cette personne une procuration écrite. Il peut aussi prendre conseil auprès d’un avocat ou lui demander de le représenter à l’audience.

Il est dans l’intérêt tant du propriétaire que du locataire d’essayer d'éviter une procédure judiciaire.

La décision du juge

Après analyse de la situation, le juge de paix décide ou non d’expulser. S’il décide d’expulser, il détermine le délai. Pour cela, il tient compte de la situation familiale du locataire (par exemple la présence d’enfants), des conditions météorologiques (des conditions hivernales pourraient retarder le délai pour l’expulsion), des possibilités de relogement, etc. Il prend en compte aussi la situation du propriétaire. Si le juge décide l'expulsion du locataire, le locataire peut quitter les lieux de son initiative avant que la procédure judiciaire se poursuive. Cela lui évitera des frais qui seront mis à sa charge.

Plus d'infos auprès de l'administration du logement en Wallonie : 1718 (appel gratuit) • logement.wallonie.be 

> En Flandre

En Flandre, il n'existe pas de moratoire hivernal. Peu importe qu'il s'agisse d'un logement privé ou d'un logement social. Le propriétaire et le locataire peuvent demander l'aide du CPAS pour éviter l'expulsion en raison d'arriérés de loyer. Le CPAS peut faire appel au Fonds de lutte contre les expulsions à cette fin.

Quand, à la suite de la requête introduite par le propriétaire, le juge de paix décide une expulsion, le locataire a droit à un délai d'un mois pour quitter volontairement son logement. C'est après ce délai que l'huissier de justice peut le forcer à quitter le logement (donc exécuter le jugement d'expulsion). Mais le juge de paix peut décider d'allonger le délai et tenir compte de circonstances exceptionnelles. Pour les contrats de bail conclus avant le 1^er janvier 2019, la législation flamande dit que le juge doit tenir compte de la période d'hiver pour décider d'allonger ou non le délai d'un mois.

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