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Séparation de concubins : la question du logement

par Virginie Sana, ASBL Droits Quotidiens -

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Un couple qui se sépare a de nombreuses choses à régler : la garde des enfants, les contributions alimentaires… Le sort du logement commun est également un épineux sujet de discorde. Et plus encore quand les personnes concernées ne sont ni mariées, ni cohabitantes légales.


En Belgique, plus de 100.000 couples ont décidé, en 2015, de se marier ou de devenir cohabitants légaux. En dehors de ces statistiques, il y a tous ceux qui vivent en concubinage ou en union libre. Contrairement aux époux ou aux cohabitants légaux, les concubins ne bénéficient d’aucune protection. Le Code civil ne les connait pas. Même le logement familial dans lequel ils vivent n’est pas spécialement protégé.

Les couples mariés ou en cohabitation légale bénéficient de la protection du logement familial. Cela empêche l’un des époux ou cohabitants légaux de mettre l’autre à la porte, de décider seul de vendre la maison ou de rompre le bail commun.

L’absence de protection peut amener pour les concubins des difficultés supplémentaires en cas de séparation. Quels sont les droits et les devoirs de chacun ? Aperçu des différents cas de figure.

La location

Tous les deux locataires

Au moment de leur emménagement, les concubins peuvent avoir tous les deux signé le contrat de bail. Ils ont donc les mêmes droits et les mêmes obligations sur le logement. Lors de la séparation, ils doivent s’arranger entre eux pour déterminer qui part du logement et qui y reste.

S’ils veulent partir tous les deux, ils doivent obtenir l’accord du propriétaire pour rompre le contrat avant le terme prévu ou lui donner à temps leur préavis de rupture du contrat de bail.

Si seul l’un d’eux décide de quitter le logement, il doit en avertir le propriétaire et lui demander d’être désolidarisé du contrat. Cela lui permettra de se libérer de ses obligations contractuelles en tant que locataire. Cela peut par exemple se faire en rédigeant un avenant au contrat de bail spécifiant qu’il n’est plus partie au contrat.

S’il ne se désolidarise pas, même s’il n’habite plus dans le bien, il reste tenu durant toute la durée du bail. Ainsi, par exemple, le propriétaire pourrait lui réclamer des loyers impayés par son ex concubin.

Un seul locataire

Les concubins peuvent vivre dans un logement dont le bail a été signé par un seul. Le concubin qui n’a pas signé le contrat de bail n’a aucun droit sur le logement, même s’il est domicilié à cette adresse. On dit qu’il occupe les lieux sans titre ni droit.

S’il ne veut pas s’en aller, le concubin locataire aura besoin d’une décision du juge de paix pour l’expulser de force. Inversement, il n’a pas signé le contrat de bail donc le propriétaire ne pourra pas lui réclamer de loyer même s’il part sans le lui signaler.

Si les concubins ont acheté ensemble leur logement, on dit qu’ils ont acquis le bien en “indivision”. Lors de la séparation, rien ne les oblige à rester tous les deux propriétaires.

La propriété

Tous les deux propriétaires

Si les concubins ont acheté ensemble leur logement, on dit qu’ils ont acquis le bien en “indivision”. Lors de la séparation, rien ne les oblige à rester tous les deux propriétaires. La banque qui leur a accordé le crédit hypothécaire a également son mot à dire.

> L’un d’eux reste propriétaire

Le concubin qui veut rester propriétaire rachète la part de la maison à celui qui décide de s’en aller. Ils doivent dans ce cas impérativement passer devant un notaire pour signer un acte de cession. Pour déterminer le montant que l’un doit rembourser à l’autre, ils peuvent faire appel à un notaire. Des droits d’enregistrement seront dus (1% de la valeur du logement).

Si les concubins ont signé ensemble un crédit hypothécaire, celui qui part doit demander à la banque l’autorisation de la désolidarisation du prêt. La banque pourrait alors demander au concubin propriétaire des garanties supplémentaires de paiement, comme par exemple, qu'une personne de son entourage se porte caution.

> Ils vendent ensemble le logement

Les ex concubins doivent se mettre d’accord, entre autres, sur le prix de vente. Cet argent servira à rembourser le reste du crédit hypothécaire. Ce qui reste sera ensuite réparti entre eux. Celui qui a financé des travaux ou qui a seul remboursé le crédit hypothécaire peut demander à l’autre une indemnisation.

S’ils ne parviennent pas à un accord, ils peuvent introduire une procédure de “sortie de l’indivision judiciaire” auprès du tribunal de première instance. Il s’agit d’une procédure lente et coûteuse qu’il est préférable d’éviter, par exemple, en privilégiant le dialogue. La médiation peut les aider à trouver une solution amiable et équilibrée.

Un seul propriétaire

Le propriétaire du logement peut demander à l’autre de s’en aller. S’il ne s’en va pas spontanément, le concubin propriétaire aura tout de même besoin d’une décision du juge de paix pour le forcer à partir. La procédure d’expulsion est lente et coûteuse. Encore une fois, une décision négociée et prise de commun accord est toujours préférable.

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