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Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

par Ingrid Planqueel - asbl Droits quotidiens -

© Philippe Turpin - Belpress © Philippe Turpin - Belpress

Décès, vente, rénovation… : le contrat de bail est rythmé par des évènements plus ou moins bouleversants. Certains d’entre eux incitent parfois le propriétaire à demander une hausse de loyer à son locataire. Le point sur la question.


Lorsque le propriétaire et le locataire concluent un bail de neuf ans, ils s’engagent sur une période relativement longue durant laquelle les conditions du bail ne peuvent pas être changées, y compris le montant du loyer. Pourtant, certaines circonstances peuvent justifier de revoir celui-ci. Le propriétaire peut être amené à demander une augmentation de loyer lors que, par exemple, des améliorations sont apportées au logement, le quartier s’est embelli, etc.

A contrario, le locataire peut demander une baisse de loyer si le bien s’est détérioré, si le quartier s’est dégradé, etc. La révision du loyer est donc possible mais des règles strictes doivent être respectées. Le propriétaire et le locataire doivent négocier la révision du loyer entre le 9e et le 6e mois qui précèdent la fin d’un triennat (période de trois ans). En cas de désaccord, l’un ou l’autre peut saisir le juge de paix. Mais il doit le faire entre le 6e et le 3e mois précédant la fin du triennat.

Au centre : la valeur locative du bien

Prenons l’hypothèse suivante : le propriétaire souhaite augmenter le prix du loyer ; le locataire n’est pas d’accord et le propriétaire fait appel à la justice de paix.

Le juge accordera au propriétaire de revoir le loyer à la hausse s’il constate que la valeur locative du bien a augmenté suite à des travaux effectués par le propriétaire (lire plus loin) ou en conséquence de circonstances nouvelles (ouverture d’une école dans le quartier, amélioration des voies d’accès…). Cette variation de valeur doit être égale ou supérieure à 10% s’il s’agit de travaux ou à 20% en cas de circonstances nouvelles.

Si les conditions sont réunies, le juge détermine, en équité, le montant du nouveau loyer. Ainsi, une augmentation de valeur locative de 30% peut impliquer une hausse de 20% du loyer.

Les travaux de mise en conformité d’un logement - par exemple un traitement contre l’humidité - ne permettent pas au propriétaire d’augmenter le loyer puisqu’il ne fait que remplir ses obligations. Par contre, construire une annexe ou ajouter une véranda peut mener à une hausse de loyer. A noter que l’accord du locataire est nécessaire pour réaliser des travaux de rénovation, ce qui n’est pas le cas pour les travaux nécessaires et urgents.

Changement de propriétaire

Qu’il soit acquéreur ou héritier, le nouveau propriétaire prend la place du précédent. Il doit respecter le contrat conclu et les règles qui s’y appliquent. Donc, le loyer ne peut pas être modifié unilatéralement. Si le nouveau propriétaire souhaite augmenter le loyer, il doit respecter la procédure énoncée ci-avant.

Bail de courte durée

Certains propriétaires sont tentés de conclure des baux de courte durée pour augmenter le loyer à chaque nouveau contrat. Mais si le locataire reste le même, le contrat se prolonge aux mêmes conditions, y compris le loyer.

Par ailleurs, en cas de changement de locataire, une augmentation entre deux contrats est possible uniquement si c’est le locataire qui a donné son congé. Sauf indexation ou augmentation suite à des travaux ou des circonstances nouvelles, un congé remis par le propriétaire l’empêche d’augmenter le loyer pendant neuf ans à partir du premier contrat.

En pratique, cette limitation est peu appliquée. D’une part, elle est peu connue et d’autre part, elle est compliquée à mettre en œuvre car le locataire n’est généralement pas au courant des conditions de rupture du bail précédent ni du loyer payé par son prédécesseur.

Et pour le loyer du kot ?

Les règles sont un peu différentes. En cours de bail de location de kot, l’augmentation de loyer peut être décidée de commun accord entre le propriétaire et le locataire. Par contre, la procédure de révision décrite ci-dessus n’existe pas. Enfin, le propriétaire peut augmenter le loyer entre deux contrats de bail, même s’ils sont conclus avec le même locataire.

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