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Option ou offre d'achat pour un logement : à quoi s'engage-t-on ?

par Olivier Beaujean, ASBL Droits Quotidiens -

Signer une offre d’achat est un véritable engagement. Dès que l’offre d’achat est contresignée par le vendeur, la vente est définitive.
© JRSANCKE BELPRESS Signer une offre d’achat est un véritable engagement. Dès que l’offre d’achat est contresignée par le vendeur, la vente est définitive.
© JRSANCKE BELPRESS

L'acte authentique de vente d'un logement signé chez un notaire finalise un long parcours. Pourtant, bien avant cette signature, le candidat acquéreur prend des engagements sans toujours en mesurer la portée.


L'achat d'un logement est rarement compulsif. Tout candidat acquéreur a généralement besoin d'un temps de réflexion avant de se décider. Il y a d’abord les recherches sur les sites web ou les petites annonces des journaux, puis les contacts avec les agences immobilières, les notaires ou directement avec les vendeurs. Enfin après plusieurs visites, il y a le coup de cœur ! Il ne reste plus qu’à signer : une étape à ne pas prendre à la légère.

Option d’achat

Après son coup de cœur, le candidat acquéreur encore un peu hésitant peut demander une "option d’achat" au vendeur. Si le vendeur accepte cette option, il s’engage à ne pas vendre le logement à un autre candidat pendant un certain délai prévu dans l’option.

Si le délai expire sans que le candidat acquéreur n’ait levé l’option, le vendeur est à nouveau libre de vendre son logement à n’importe quel autre candidat.

Lorsque le candidat acquéreur décide de "lever l’option", il manifeste son accord sur le logement et sur le prix. On peut alors considérer que la vente du logement est effective. À partir de ce moment, si le candidat acquéreur ou le vendeur change d’avis, une indemnité peut être réclamée à celui qui se désiste.

Offre d'achat

Si le candidat acquéreur est vraiment décidé, il peut faire une offre d’achat au vendeur. Il propose ainsi un prix pour le logement que le vendeur est libre d’accepter ou de refuser. Dans la pratique, l’offre doit laisser un délai au vendeur pour se décider.

Signer une offre d’achat est un véritable engagement. Dès que l’offre d’achat est contresignée par le vendeur, la vente est définitive. Tout comme pour l’option, des indemnités peuvent être réclamées par le candidat acquéreur ou le vendeur si l’un ou l’autre se rétracte.

Tout candidat acquéreur sera donc prudent en insérant dans son offre d’achat une condition suspensive d’octroi du crédit. Cette clause le libère de son offre s’il n’obtient pas un crédit hypothécaire pour financer l’achat du logement.

Bien évidemment, si le vendeur n’accepte pas l’offre dans le délai prévu, le candidat acquéreur n’est plus lié par son offre. Idéalement, l’offre d’achat doit contenir les informations suivantes :

  • nom de l’acheteur ;
  • adresse du bien ;
  • prix offert ;
  • durée de validité de l’offre ;
  • remarques éventuelles et conditions suspensives ;
  • signature et date.

Compromis de vente vaut vente

Dès que l’option d’achat a été levée par le candidat acquéreur ou que l’offre d’achat est acceptée par le vendeur, il faut signer un compromis de vente. Généralement, ce compromis est signé chez un notaire ou dans une agence immobilière. Il constate que le candidat acquéreur et le vendeur se sont mis d’accord sur la chose et le prix.

Parfois, on parle de "compromis provisoire". C’est une expression inexacte. En effet, dès que le compromis est signé, la vente est définitive. Le vendeur ne peut plus vendre à quelqu'un d'autre qui lui offrirait un prix plus élevé, et le candidat acquéreur ne peut plus se désister. Les documents intitulés "convention provisoire", signés par les deux parties, ou "promesse de vente", signés par le vendeur, et acceptés par le candidat acquéreur sont également des compromis définitifs.

Une condition suspensive d’octroi du crédit figure dans la plupart des compromis.

L’acte authentique

Quatre mois maximum après la signature du compromis, un acte authentique de vente doit être passé chez le notaire de l’acquéreur. Par cet acte, le notaire assure la sécurité juridique totale de l'opération. Il donne toutes les garanties à l’acquéreur en effectuant une série de recherches administratives et juridiques sur le logement.

L’acte authentique rend la vente "opposable" aux tiers, c'est-à-dire, qu’il la fait connaître à tous, par exemple à l’administration fiscale, à la banque de l’acquéreur, au bureau des hypothèques.

Quoiqu’il en soit, avant de signer n’importe quel document, le bon réflexe du candidat acquéreur prudent est de se renseigner auprès d’un notaire.

Pour en savoir plus ...

>> Durant le mois qui suit la publication de cet article, consultez les questions complémentaires sur le thème abordé dans la rubrique accès libre sur le site : www.droitsquotidiens.be