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La vente en viager : le plus et le moins

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Même si elle est accessible à tous, la vente en viager intéresse généralement les personnes ayant atteint l’âge de la retraite, confrontées à une diminution soudaine de revenus.<br />
© JRSANCKE BELPRESS
Même si elle est accessible à tous, la vente en viager intéresse généralement les personnes ayant atteint l’âge de la retraite, confrontées à une diminution soudaine de revenus.
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Camille Garcez, ASBL Droits Quotidiens

Camille Garcez, ASBL Droits Quotidiens

En Belgique, la vente en viager représente moins de 5 % des ventes d’immeubles. Elle a pourtant des avantages non négligeables, mais également certains inconvénients. Il existe deux types de ventes en viager : le viager libre et le viager occupé. Le viager libre est pratiquement identique à une vente classique. La seule différence se situe au niveau du paiement du prix qui est réglé au moyen d’une rente, c’est-à-dire le versement mensuel d’une somme d’argent par l’acheteur au vendeur. Ce type de viager est moins fréquemment pratiqué. Il ne représente que peu d’intérêt pour le vendeur qui ne pourra pas continuer à occuper sa maison. Par contre, le viager occupé permet au vendeur de rester dans son immeuble.

Occupation du bien

En réalité, la vente en viager occupé n’est qu’une vente de la nue-propriété. Le vendeur conserve l’usufruit de son immeuble (1). Il reste donc libre d’occuper ou de louer l’immeuble et d’en percevoir les loyers, et ce jusqu’à son décès. L’acheteur ne pourra donc occuper l’immeuble acquis qu’au décès du vendeur.

Rente et bouquet

Le prix du bien acheté en viager occupé n’est pas payé intégralement au jour de l’achat. Il est étalé sur plusieurs années par le versement d’une rente. Le montant de la vente est en effet converti en une rente viagère. Si le vendeur le souhaite, un bouquet est ajouté.

Le bouquet est un pourcentage de la valeur de la maison que l’acheteur doit payer le jour de la vente. Généralement, le bouquet à payer ne dépasse pas 10 % de la valeur de la maison. L’acheteur paiera donc un montant relativement important le jour de la vente (le bouquet) et le surplus par tranches mensuelles, jusqu’au décès du vendeur. Le nombre de rentes à payer est donc inconnu lors de la vente.

Avantages pour le vendeur

Même si elle est accessible à tous, la vente en viager intéresse généralement les personnes ayant atteint l’âge de la retraite, confrontées à une diminution soudaine de revenus. Ce type de vente permet en effet de préserver une certaine autonomie financière et personnelle. Le vendeur bénéficie d’un revenu complémentaire chaque mois tout en continuant à occuper sa maison. De plus, la rente versée n’est pas taxée si l’acheteur est un particulier qui n’achète pas à des fins professionnelles. Pour le vendeur qui n’a pas d’héritiers légaux, la vente en viager est également intéressante puisqu’elle lui permet de disposer directement de son patrimoine en argent. Il évite ainsi de laisser sa succession en déshérence et de la voir filer dans les caisses de l’Etat.

Inconvénients pour l’acheteur

L’acheteur peut être plus réticent à l’idée d’un achat en viager puisque le prix total qui sera effectivement payé est inconnu au jour de l’achat. De plus, il ne pourra occuper le bien qu’après le décès du vendeur. Ce caractère aléatoire présente un risque pour l’acheteur mais peut aussi être synonyme de bonne affaire, en cas de décès prématuré du vendeur.

Pour limiter quelque peu ce risque, le vendeur et l’acheteur conviennent généralement de limiter le paiement de la rente à un certain nombre d’années oscillant entre 10 et 20 ans. Certains limitent également la réserve d’usufruit dans le temps.

La vente en viager permet à l’acheteur d’éviter la procédure d’octroi de crédit hypothécaire et le paiement d’intérêts bancaires. À l’inverse des mensualités de crédit, l’acheteur ne pourra par contre pas déduire la rente payée.

Et si l’acheteur ne paie pas ?

La loi a prévu deux garanties spécifiques pour le vendeur impayé. Premièrement, celui-ci a un privilège sur la vente de la maison. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement, il peut faire vendre la nuepropriété. Il sera alors payé en premier lieu, avant les autres créanciers de l’acheteur initial. Il récupérera la totalité de la valeur de la nue-propriété, après déduction des rentes et bouquet déjà perçus.

Deuxièmement, le vendeur a la possibilité de demander au juge l’annulation de la vente. C’est ce qu’on appelle l’action en résolution. Il redevient alors propriétaire de l’entièreté de son immeuble sans devoir rembourser les rentes et le bouquet déjà payés.

En pratique toutefois, l’acheteur qui connait des difficultés financières négociera avec le vendeur initial pour revendre le viager. L’accord du vendeur est nécessaire pour que l’acheteur puisse être libéré de ses obligations. Le premier acheteur proposera un nouveau candidat. Ce nouvel acheteur devra reprendre le paiement des rentes dans les mêmes conditions que le premier. Le vendeur a tout intérêt à accepter cette revente plutôt que d’être confronté à un acheteur en défaut de paiement. Il évitera ainsi de devoir revendre lui-même ou de demander l’annulation de la vente, ce qui lui prendrait beaucoup de temps, d’argent et d’énergie.


Pour en savoir plus ...

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