Charges locatives : attention aux mauvaises surprises !

Les charges locatives, ce sont toutes les dépenses et consommations du locataire dans le logement qu’il occupe habituellement. Il s’agit, par exemple, de la consommation d’eau, d’électricité, de chauffage, de la taxe sur l’enlèvement des immondices, etc.

Ces charges locatives ne doivent pas être confondues avec les réparations locatives et l’entretien du logement qui consistent à maintenir le logement en bon état (en changeant l’ampoule, en débouchant l’évier, en entretenant la chaudière, etc.). L’entretien du logement et les réparations locatives sont aussi supportés par le locataire. 

Dans le contrat de bail

La loi sur le bail de résidence principale ne précise pas quelles charges locatives peuvent être réclamées ou non par le propriétaire, ni dans quelle proportion. Bien souvent, le contrat de bail mentionne les charges locatives réclamées par le propriétaire. Le locataire doit donc être très attentif lors de la signature de son contrat de bail. Si le contrat de bail ne prévoit rien ou n’est pas assez précis, les charges locatives sont réparties entre le propriétaire et le locataire selon qu’elles portent sur la propriété ou sur l’occupation du logement. En cas de désaccord sur la répartition des charges locatives, c’est le juge de paix qui est compétent pour régler le conflit. Voici quelques exemples :

Les charges du locataire

• Les consommations d’eau, d’électricité, de gaz, de mazout, …
•  Internet, la télédistribution
•  La taxe sur l’enlèvement des immondices

Les charges du propriétaire

•  Le salaire du gérant ou du syndic nommé par l'assemblée générale des copropriétaires
•  Le précompte immobilier

Les charges locatives doivent aussi faire l’objet d’un compte distinct du loyer. Un contrat de bail ne peut donc pas prévoir un loyer de 650 euros toutes charges comprises, mais doit préciser un loyer de 550 euros et de 100 euros de charges. Le contrat de bail doit également définir la manière de payer les charges locatives : soit par le paiement d’un forfait, soit par le paiement des charges réelles.

Des charges réelles…

Les charges réelles sont les véritables consommations du locataire en chauffage, eau, etc. Elles dépendent donc de son mode de vie. Généralement, le contrat de bail prévoit que le locataire doit payer des provisions mensuelles, en plus du loyer. Ces provisions constituent des acomptes sur les charges réelles qui sont définitivement calculées lors du décompte de charges, généralement annuel. Le contrat de bail peut toutefois prévoir une autre périodicité. Si les provisions payées par le locataire sont inférieures aux charges réelles dues, le locataire doit payer la différence à son propriétaire. Et inversement.

Ou un forfait

Un forfait est un montant fixe déterminé dans le contrat de bail. Il ne doit pas forcément correspondre aux charges réelles du locataire. D’ailleurs, aucun décompte de charges n’est effectué. Le propriétaire ne peut pas réclamer de supplément au locataire, même si le forfait ne suffit pas à couvrir les charges réelles du locataire. Si le contrat de bail ne prévoit rien, c’est la méthode des charges réelles qui s’applique.

Charges communes

Si le locataire loue un logement dans un immeuble comprenant plusieurs appartements, il doit également payer des charges communes, en plus de ses consommations et des taxes éventuelles. Ces charges communes couvrent, par exemple, l’électricité et le nettoyage de la cage d’escalier, l’entretien de l’ascenseur, le chauffage du hall d’entrée, etc. Ces charges communes sont réparties entre les différents résidents selon des critères tels que la superficie, le nombre de logements, etc. Le propriétaire prévoyant précise ces critères de répartition dans le contrat de bail ou dans le règlement de copropriété.

Le certificat PEB, un indicateur précieux

Le certificat de performance énergétique des bâtiments (PEB) constitue la “carte d’identité énergétique” d’un logement : est-il bien isolé ? Quelle est sa consommation annuelle de kWh ? etc. Depuis 2011, le label énergétique du bâtiment doit figurer sur l’annonce du logement à louer. Une copie du certificat PEB doit être remise au locataire avant la signature du contrat de bail. À défaut, le propriétaire peut être puni d’une amende administrative. Cette sanction est cependant très peu mise en œuvre. Le PEB est un indicateur précieux pour le futur locataire car il lui indique la consommation approximative d’énergie du logement et, par conséquent, le renseigne sur le montant des charges qu’il devra débourser.