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Conseils juridiques (1er mars 2012)

>> Lire également : Chasse au kot, le parcours du combattant ?

Kot étudiant : les clés pour éviter les pièges

© Aude Vanlathem / BELPRESS

La rentrée universitaire prochaine semble encore loin et pourtant, des milliers d’étudiants sont déjà sur le qui-vive pour dénicher un kot. Accompagnés ou non de leurs parents, ils signeront leur premier contrat de bail pour un an ou plus. Si, généralement, les locations se déroulent sans encombre, un étudiant-locataire averti en vaut deux!

En matière de kot étudiant – comme dans toute location immobilière –, le contrat de bail est au centre de la relation entre le propriétaire et le locataire. Il est le mode d’emploi auquel l’étudiant doit se référer tout au long de la location pour connaître les règles du jeu.

Être certain qu’il s’agit d’un bail de kot

Le type de contrat que l’étudiant signe détermine les règles qui sont applicables. Dans la majorité des cas, l’étudiant signe un bail ‘kot étudiant’. Ce type de contrat est moins protecteur que le bail de résidence principale. En effet, pour un bail de kot étudiant, le contrat devient la première source d’information, alors que pour le bail de résidence principale, c’est la loi qui s’applique en grande partie. Cela ne signifie pas que le propriétaire de kot fait ce qu’il veut, mais sa liberté d’action est plus grande.

Par exemple, une des caractéristiques du bail de kot est qu’il ne dure généralement que 10 ou 12 mois et qu’il prend fin automatiquement au terme prévu. Un propriétaire peu scrupuleux pourrait donc imposer la conclusion d’un nouveau contrat de bail à l’étudiant qui souhaite rester, avec à la clé une augmentation de loyer.

Pour être considéré comme un ‘bail de kot’, le contrat de ‘bail de kot’ doit contenir deux mentions obligatoires. La première détermine l’adresse où l’étudiant sera domicilié pendant la durée de la location, par exemple chez ses parents. La deuxième mention précise les raisons pour lesquelles le logement ne peut pas être considéré comme résidence principale : par exemple, sa vocation à servir de kot étudiant.

En l’absence de ces deux mentions, on se trouve face à un bail de résidence principale, soumis à d’autres règles.

1. Lire attentivement le contrat

Une fois signé, le contrat de bail devient la ‘loi’ entre l’étudiant et le propriétaire. Il est donc important de le lire attentivement et de comprendre chacune des règles qui s’y trouvent. Il faut prendre le temps de poser des questions ou de demander un délai de réflexion avant de le signer. Pas question, après la signature, de ne pas respecter les règles. Néanmoins, le propriétaire ne peut pas imposer n’importe quoi à son locataire.

2. Faire un état des lieux précis

L’état des lieux sert à déterminer quels sont les dégâts que le locataire devra payer, le cas échéant. On compare alors l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie. Il est donc important d’indiquer tous les dégâts qui existent lors de l’emménagement. Si l’état des lieux n’indique rien, on présume qu’il n’y avait pas de dégâts auparavant. Par contre, si aucun état des lieux n’est réalisé, on présume que le locataire a rendu le bien dans l’état dans lequel il était. C’est au propriétaire de prouver que les dégâts ont été réalisés par le locataire.

3. Charges comprises ?

Le loyer n’est pas la seule dépense à laquelle il faut être attentif. L’augmentation du prix de l’énergie crée parfois de mauvaises surprises. A Bruxelles et en Wallonie, l’étudiant peut désormais exiger le certificat de performance énergétique (lire ci-dessous) au propriétaire. Il peut aussi se renseigner sur le montant payé par le locataire précédent.

En français, svp !
Le certificat de performance énergétique des bâtiments (PEB) est un document officiel qui indique la consommation théorique d'énergie du logement. Comme pour les ampoules, il indique A lorsqu’il ‘consomme’ peu et F lorsqu’il est énergivore. Il permet aux locataires de comparer les logements entre eux sur la base de ce critère et non uniquement, sur base du loyer.

Le contrat prévoit généralement un forfait ou une provision pour les charges. Lorsqu’il prévoit un forfait, le montant est fixe, aucun décompte ne peut être effectué. Chacun prend le risque soit de payer trop, soit de recevoir trop peu. Par contre, lorsqu’il prévoit une provision, un décompte des dépenses énergétiques est effectué. Il doit correspondre à la consommation réelle du locataire, pas question pour le propriétaire de lui facturer les dépenses du voisin. Le locataire peut demander les preuves sur lesquelles le propriétaire se base pour calculer ses consommations. Le décompte arrive parfois après le départ du locataire, cela dépend de la date annuelle des relevés des compteurs.

4. Récupérer sa garantie locative

Une garantie locative est généralement demandée lors de la signature du bail. L’étudiant ne la récupère qu’avec l’accord du propriétaire ou du juge de paix. La garantie locative protège le propriétaire qui peut en conserver une partie ou la totalité pour couvrir les dommages causés par le locataire. C’est le cas, par exemple, si l’étudiant endommage des meubles, ou si quelques semaines avant d’emménager, il se désiste. Dans cette même logique, le locataire ne peut pas non plus s’abstenir de payer les derniers mois de loyer pour compenser la garantie qu’il a versée. La garantie doit être disponible jusqu’à la fin du bail.

5. Quitter son kot

Généralement, le contrat de kot étudiant ne prévoit pas de possibilité d’y mettre fin avant la date prévue. Toutefois, l’étudiant peut demander d’assouplir cette règle en inscrivant, par exemple, dans le bail, la possibilité d’y mettre fin s’il décide d’arrêter ses études. Si le bail ne prévoit rien, l’étudiant est coincé. Dans ce cas, il peut essayer de trouver un arrangement avec son propriétaire dont la préoccupation est d’éviter le vide locatif. Il peut, par exemple, lui proposer un remplaçant. Ou, si cela est permis par le contrat, sous-louer son kot à un autre étudiant, par exemple un étudiant erasmus. Ces derniers cherchent régulièrement des locations pour quelques mois.

// DROITS QUOTIDIENS

>> Durant le mois qui suit la publication de cet article, consultez les questions complémentaires sur le thème abordé dans la rubrique accès libre sur le site : www.droitsquotidiens.be

 


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